广州市工业产业区块和不动产登记改革政策解读

　　1.工业产业区块是什么？

　　答：工业产业区块，顾名思义，就是以工业产业为主导的一些区域。目前广州市已经划定的工业产业区块一共是669块，总面积621平方公里。

　　2.工业产业区块在广州的大致分布情况是怎么样？

　　答：总体来说，广州市工业重区比如黄埔、南沙、花都、增城、白云、番禺等等是广州市工业GDP的贡献“大户”，同时也是工业产业区块划定的“大户”。比方说，番禺的汽车城，是广州市汽车产业发展的重要战略板块之一，是番禺区重要的经济增长点和发展引擎，用于发展智联新能源整车制造、研发和零部件配套中心，我们将它划进了工业区块；增城的富士康超视堺 8K 项目。它的10.5 代显示器全生态产业园项目的投资金额达 610 亿元，还有黄埔的国家级开发区等等。这些地块和区域都是制造业的土地载体，我们将它们划进了工业产业区块。

　　3.为什么要划定工业产业区块？

　　答：划定工业产业区块，类似划定耕地保护红线，是基于广州市的发展需要和产业发展战略，同时也是深化认识的一个过程。一方面，广州市近年工业占经济总量的比重不断下降，工业增加值占全市GDP的比重，从2000年的35.4%，下降到2015年的30.2%，再下降到2019年的24.2%。尤其是近5年，平均每年下降1个点以上。2019年，广州的工业增加值5700多亿，低于上海、深圳、苏州、重庆，整体上居于全国的第二梯队。不光工业增加值占比不断下降，增速也是呈下降趋势。2015-2019年期间，增速从7%下降到4.8%，都低于当年的GDP增速。所以，广州市工业发展迫切需要强劲提升。另一方面，广州市确立了全面实施制造强市的战略，将打造汽车、超高清视频及新型显示两大世界级先进制造业集群；打造新材料、都市消费工业、高端装备制造、生物医药等四大国家级先进制造业集群。这六大产业集群，到2021年的总规模要达到1.55万亿元。随着近年来广州营商环境的改善，工业投资持续加大，2015至2017年，广州各年工业投资总额分别为755亿元、714亿元、736亿元，而2018年和2019年，则分别达到了952亿元和1038亿元。工业投资的强劲需求和广州市制造强市战略的实施，都对工业用地的空间保障和拓展提出了要求。

　　4.发展工业产业区块要怎么做？

　　答：首先，要重视工业。前些年，经济脱实向虚问题严重，工业不赚钱或者赚不多，不受重视。据统计，从2000年到2019年，这20年期间，工业企业的利润率徘徊在6%左右。很多企业连银行利息都覆盖不了，还不如去投资房地产来钱多来钱容易。但我们都知道靠建房子，是建不出来现代化的。当前全市上下越来越形成共识，那就是推动制造业高质量发展是广州落实“双区驱动”的战略部署，是构建具有国际竞争力现代产业体系的重大实践，是实现老城市新活力、“四个出新出彩”的重要支撑。第二，要利用好宝贵的土地资源，增强产业创新力、竞争力。当前， 5G、人工智能、云计算、大数据、新能源、新能源汽车、数字经济、共享经济等为代表的，新一轮科技革命和产业变革方兴未艾。我国经济已由高速增长阶段，转向高质量发展阶段，正在加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。广州发展工业，要结合新的发展形势，引进培育科技含量高、附加值高的优质产业项目。这些项目具有良好的市场前景，带动性强，有利于产业结构调整优化和转型升级。第三，要加强产业用地监管。一方面，土地资源是宝贵的，我们应该好好珍惜和利用，努力引进优质的项目；另一方面，我们也要进一步推进实施工业用地项目的土地利用绩效评估，建立健全项目准入、综合效益评估、信用体系构建、土地使用权退出等机制。此外 ，工业产业区块内以工业为主导功能，但并不是说，区块内100%全部都是工业用地。我们要求区块内的工业用地面积，不少于区块总面积的55%,那么区块内还有不超过45%的用地用于产业的配套，比如：教育、医疗、商业商务、居住、绿化等等。我们鼓励在区块内的这45%用地，优先保障市政基础设施、环保设施、生产性服务设施、人才公寓、租赁住房和配套设施等支持工业发展的用途。也就是说，我们充分考虑到产业需求和人的需求，营造创新创业的良好环境，为产业发展留住人才。

　　5.工业产业区块内，有哪些具体的支持政策呢？对企业有哪些实实在在的好处呢？

　　答：广州市工业产业区块的具体支持政策，主要有4大好处。第一个好处，就是可以提高工业用地利用效率。2019年出台了《广州市提高工业用地利用效率实施办法》，对广州市工业用地规划控制指标作出了规定，位于工业产业区块内的工业用地容积率上限、建筑密度上限，大部分都要比位于工业产业区块外的工业用地指标高。比如：区块内的一类工业用地项目，在满足消防、环保、工艺等技术要求的基础上，容积率允许由过去的最高2.0提高到4.0。容积率大家都知道吧？简单来说，就是反映地块内能建设的建筑面积的多少。比如：一个地块原来建筑面积是1万平方米，容积率是1.0，那么容积率是4.0的时候，是可以建4万平方米的建筑面积的。

　　6.广州市有企业享受到这个利好了吗？能不能举个例子说明一下？

　　答：这个利好已经兑现了，目前已经有不少企业享受了这个利好。比如，中海达是一家做卫星导航的公司，通过挂牌方式，取得了番禺区一块国有工业用地的使用权，准备建设空间信息产业园制造基地。后来这个企业业务快速发展，项目地块原先控规容积率3.0已经满足不了需求。因此，企业申请提高容积率到4.0。这个地块在工业区块内，符合政策支持条件，所以番禺区政府很快批复了企业容积率提高的申请，项目很快启动了建设。第二个利好，工业用地提高容积率不需要补缴地价。第三个好处，工业产业区块范围内，可以进行工业物业产权分割和转让。以往政策不允许工业物业进行分割登记和转让，只允许整体转让。而在工业产业区块范围内，制造业企业的国有普通工业用地上已确权登记的产业用房，可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。这样的话，可以有效降低企业的成本，大家聚集在一起了，沟通成本、测试成本、运输成本、时间成本等等都可以降低；另外，也可支持中小微企业发展，中小微企业可以购买厂房了，购买后可用于融资等，促进企业良性发展。第四个利好，就是我们把事权下放各区，提升审批效率。

　　7.工业产业区块分级别吗？是不是有轻重之别呢？

　　答：为了兼顾管理的刚性和弹性，工业产业区块分两级进行管理，一级控制线保障我市工业长远发展，是工业用地管理底线；二级控制线稳定我市一定时期工业用地总规模，是工业用地管理过渡线。一级线需要占补平衡，二级线原则上需要占补平衡。

　　8.工业产业区块与我市正在大力推进的城市更新工作有什么关系呢？二者能互相协调吗？

　　答：工业产业区块划定时，我们已充分与城市更新项目进行了对接。接下来管理中，一级控制线满足工业用地不低于55%。工业产业区块内的其他用地，可结合村庄规划和城市更新单元详细规划统筹安排使用。二级控制线里面的工业用地，单个工业产业区块内的工业用地面积，低于55%的，除市政和交通基础设施、经各区认定服务于工业发展的科研设计设施外，原则上不得调整为其他非工业用途。