开车行驶在粤港澳大湾区几个核心城市的高速公路上，或是行走在城市的高新开发区内，一栋栋拔地而起的“垂直工厂”鳞次栉比，出现在道路两旁，“工业上楼”作为广东集约用地、推动制造业升级的重要载体，在几个制造业大市上“遍地开花”。

　　“工业上楼”也被称为“空中厂房”，是广东省提升工业用地空间、夯实先进制造业根基的重要举措。去年底，广东省委十三届二次全会提出，要突出制造业当家，在新的高度挺起广东现代化建设的产业“脊梁”。广东以制造业当家谋划高质量发展，“工业上楼”迎来新的发展机遇。尤其是自去年以来，各制造业大市纷纷“放大招”，出台措施探索“工业上楼”发展新模式，向天空要发展，向天空要产值，以工业用地资源的“增量提质、存量提效”为着力点，为高质量发展注入新动能。

　　案例：

　　土地资源紧缺 工业借“上楼”突围

　　工业用地供应趋紧，是当前广东制造业高质量发展普遍面临的一大制约因素。而“工业上楼”通过高强度、集约化开发，大幅提高厂房面积和亩产效益，是挖掘土地利用潜力，提升经济密度的突破口。

　　在深莞交界处，茅洲河与京港澳高速之间，一幢23层的大楼拔地而起，窗明几净的大楼，整洁有序的园区，与周边低矮的旧工业楼形成鲜明对比。这个位于深圳宝安的全至科技创新园，被业内视为城市更新背景下推动的国内第一个“工业上楼”项目，也被誉为“土地成本攀升下的深圳工业突围样本”。

　　走进园区，可以看到，这是一幢集先进生产与科技创新为一体的新型厂房，走廊宽度达3米，可走叉车，方便卸货直接到公司门口；走廊端头栏杆可打开，方便吊装大型设备；一层布置全天候卸货平台，生产物料乘坐货梯直达高层厂房；园区内配套商业包含员工餐厅、咖啡厅、便利店……能满足企业生产、研发、办公、检测和展销的一站式需求。

　　十年前，园区与周边低矮的旧工业楼一样，原有的39家企业均为五金制品、模具销售、配件包装等传统低端制造行业；如今，按照“厂房+写字楼”复合标准，园区工业空间面积从5万平方米拓展到了15.5万平方米。

　　位于广州黄埔的湾区专精特新产业园设计效果图

　　在广州，人们也正在努力在工业载体上向存量挖潜力，向土地要效益，大力拓展产业发展空间。广州黄埔产业链完善、企业聚链成群，极适合发展“工业上楼”模式。为破解土地利用空间整体受限难题，黄埔区创新土地开发模式，挖掘地上、地下空间利用效率，鼓励“工业上楼”，支持工业用地提高容积率，允许普通工业用地基准容积率上限可达3.5-4.0，推动建设“摩天工厂”，打造一批“无人工厂”“无人车间”示范项目。以去年动工建设的湾区专精特新产业园为例，该园区将围绕新能源汽车的多个领域共建产业链集群，打造高密集群、多样定制、生态化、智能化的4.0工业园区。园区的建设将加速智能网联汽车行业“专精特新”企业集聚和发展，进一步带动智能网联和新能源汽车供应链优势聚集。

　　东莞松湖智谷产业园内“工业上楼”企业的自动化生产车间

　　向天空要发展 向天空要产值

　　“几乎每天我们都要接待来自全国各地的参观者。”几天前，松湖智谷产业园的开发商信鸿集团副总经理卢坚庭骄傲地对记者说。松湖智谷产业园是东莞首个真正意义上的“工业上楼”项目。在产业高质量发展新格局和空间资源紧缺的背景下，松湖智谷“工业上楼”创新模式的成功探索，成为有效盘活低效用地、促进工业用地节约集约利用的典型示范、产业地产的“网红”。

　　松湖智谷产业园区内郁郁葱葱。黄志亮摄

　　春天的园区内，绿意盎然，花儿也开得正艳。在这里，人们不仅可以研发、生产，商业、食堂等生活配套也一应俱全，俨然是一个生活社区。更值得一提的，园区以10层以上的现代化工业大厦为主，通过解决层高、承重、物流等核心问题，让大型机器上到高层，向上拓展产业空间，创造的效益是原来的数倍。卢坚庭介绍，松湖智谷总投资200亿元，将打造成为180万平方米产城人融合智慧蜂巢生态智造新城，目前已有500多家优秀企业进驻。去年，松湖智谷总产值112.62亿元，同比增长33.1%。

　　2021年12月底正式投产的港湾6号·金鸿工业园，是珠海高新区首个“工业上楼”示范产业园区。该园区很好地诠释了“工业上楼”的优势，土地利用率提升10多倍。这里原本是良豪五金公司，它的建筑面积仅为0.4万平方米，年产值约6000万元；更新后的“工业上楼”示范产业园区总建筑面积达4.8万平方米。通过打造高端制造产业集聚区，区域产值实现飞跃，预计开园首3年，该园区内企业总产值将突破15亿元。

　　开年即“放大招” 各地纷纷出台措施

　　今年春节后上班第一天，全省高质量发展大会召开，广东各地吹响高质量发展号角。随后，各个城市纷纷“放大招”，出台措施推动“工业上楼”，为高质量发展提供空间保障。

　　广州市政府在今年市两会上重申并强调“坚持产业第一，制造业立市”。2月初，《广州市人民政府关于印发支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转若干措施的通知》印发，其中明确提出，建设一批适应需求、集中高效、配套完善、低于市场价租赁和出售的政策性标准厂房，研究推动“工业上楼”新模式。

　　广东制造业大市佛山也动作频频，中心城区禅城宣布重返制造业主战场。“禅城要打造都市工业高质量发展示范区。”禅城区招商局局长李有亮表示，禅城必须推动“工业上楼”，实现都市工业的高质量发展。为鼓励“工业上楼”，禅城区已出台《佛山市禅城区工业用地规划建设管理指导意见》等配套文件，对禅城区内的工业用地规划建设进行进一步规范，明确了工业用地的容积率、建筑高度、配套设施比例等要求。

　　在深圳，去年6月就出台了《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》，同年11月，深圳推出“工业上楼”计划，连续五年每年建设2000万平方米优质、经济、定制化厂房空间。去年4月，珠海推出“产业第一”系列政策举措，要在2年内新增2000万平方米的“5.0产业新空间”。

　　今年刚开年，东莞出台的“2+2”政策中就明确提出，东莞正在研究制定5年内建设形成5000万平方米高品质、低成本、快供给的产业空间的具体工作方案，计划每年启动1000万平方米优质产业空间建设，为全市制造业发展提供坚实支撑。

　　“工业上楼”带来什么？

　　带来亩均税收和亩均产值的成倍增长

　　推动制造业高质量发展，产业空间是保障，“工业上楼”是破解土地资源紧缺难题的关键。深圳市政府发展研究中心副主任邓盛华认为，“工业上楼”有助于提升土地利用效率、导入高端产业和先进产能，为制造业提供有力空间保障，实现产城融合。

　　制造业高质量发展，旧工业园区也需要升级。东莞市发展和改革局总经济师邵勇介绍，改革开放以来，东莞市形成了超过4亿平方米的产业空间，为制造业持续提供了充足的空间保障。但是，随着制造业数字化、智能化、绿色化、人才化发展的深入推进，传统产业空间功能不匹配、配套不完善等问题越发突出，越来越难满足企业高质量发展的需要。产业空间量大但质不高，成为当前制造业高质量发展的制约。

　　戴德梁行华南区策略发展顾问部高级董事、莞惠区域发展总经理、东莞公司负责人张国华认为，“工业上楼”能让产业用地高效集约利用，传统工业园区的厂房，层高一般是三至六层，容积率一般在0.8~1.0左右；而“工业上楼”的容积率基本达到3.0~4.0，甚至4.0以上。相对来讲，土地按照一种空间叠加形式被高效利用。“工业空间的叠加，让产业也产生了纵向叠加，带来了亩均税收和亩均产值有成倍的增长。”张国华说。

　　为企业降低成本 打造全产业生态链

　　对于企业而言，哪里有生意，就会出现在哪里。位于东莞的君泰产业，定位为城市工业生态链运营商。君泰产业总经理林毓群认为，“工业上楼”招商，带来的不只是一家企业，而是一条产业链。2021年，该企业开发运营的项目君泰·正拓5G产业园在东莞大朗落地，招商定位很明确：要以生产型功能为主导，打通松山湖科研与生产价值链两端，链接由源头技术创新到精密制造生产的高端数智产业上下游产业链。同时，也思考未来工厂的新形态，塑造“工业上楼”新范本，谋划提前10年洞悉企业未来生产的需求。

　　“上下楼就是上下游”在珠海的港湾7号·智造超级工厂成为现实。“园区入驻了许多我们产业链上下游相关企业，进一步降低企业间的沟通成本。”入驻企业珠海鼎冠电力科技有限公司总经理许清辉说。

　　松湖智谷产业园也提出，要打造“您的上下游，就在我的上下楼，最远不超过隔壁那栋楼”的全产业生态链。东莞海弘智能科技有限公司于2021年入驻该园区，该公司总经理易红建透露，企业的楼上就有几家供应商。天集产城东莞公司董事总经理李书江认为，无论是区域还是园区，只有产业链形成了，企业才不愿意走，也走不掉。当上下游企业、供应商客户全在这个区域时，企业也不肯走。

　　承接产业转移 将企业留在本地

　　业内人士认为，随着新业态的出现，大城市的劳动密集型产业会继续向周边城市转移；同时，企业发展壮大，增资扩产需求也需要释放。但出于成本的考虑，企业往往会选择土地、距离、成本优势比较明显的城市。因此，对于佛山、东莞、惠州、中山、珠海等城市而言，承接产业转移，是招商的重点。“高质量发展，大招商，招大商，用什么载体去承接产业和企业，至关重要。”张国华说道。

　　位于东莞市黄江镇田心村的天集磁海智慧产业新城是广东省、东莞市两级重大项目，也是东莞松山湖片区对接深圳科创资源，集聚智力的“桥头堡”项目。在项目已入驻的50多家企业中，七成是来自深圳的优质项目。天集产城东莞公司董事总经理李书江介绍，深圳土地资源稀缺，企业外溢不可避免，与深圳紧邻的东莞机会很大。他认为，“工业上楼”载体发展至今，东莞目前最重要的是将软实力进一步提升，将配套做好，将人才留住，吸引更多的企业过来，也将企业留在本地。

　　专家

　　“工业上楼”， 贵在谋定而后动

　　广州市产业园区商会秘书长罗明如提醒，首先，不一定所有的区域都适合做“工业上楼”，也不是所有的企业都能够“上楼”，需要警惕过几年有可能园区过剩问题。其次，不同区域应该主打不同的主导产业。“工业上楼”应该结合本区域产业发展重点，以及招商重点去做非标准化的个性化定制厂房，而不是盲目做标准化的工业厂房。罗明如建议，政府可以伺机介入，引导产业园先做好主题规划，因地区制宜、因产业制宜，多从政策上去支持，从资金上去扶持，在招商的过程中帮找资源。协助招商，就等于鼓励园区运营商进一步做好主题规划，加强地区产业集聚。

　　张国华也建议，“工业上楼”项目从规划、做设计定位开始，就要考虑是不是符合未来产业的需求；要保证未来园区的配套、产业载体等是符合企业需求的，做到能用，好用，管用。

　　何为“工业上楼”？

　　在我国，“工业上楼”最早出现在香港，后来逐渐传到珠三角。2005年，佛山顺德天富来国际工业城率先试水；2012年，深圳投资打造了全至科技创新园；2019年，东莞首个真正意义上的“工业上楼”项目松湖智谷一期建成投入使用……如今，湾区各个城市推出的“工业上楼”模式，打造了不少高质量的项目，真正做到了“向天空要发展，向天空要产值”。

　　张国华介绍，从直观上理解，“工业上楼”不同于在传统单层厂房进行生产作业的空间模式，而是在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新型工业载体发展模式。他表示，“工业上楼”一般是出现在制造业极其发达，土地资源又极为紧张的一些区域。粤港澳大湾区的几个制造业大市正好符合这些条件。