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攻坚“村改”,广州村级工业园整治提升按下加速键

  • 发布日期: 2020-06-04 09:47:27 来源:南方日报
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  入夏以来,海珠区唯品同创汇产业园迎来越来越多年轻人的身影。该产业园从脏乱差的村级工业园,到游客打卡的网红地、高端产业集散地的蝶变,根植于广州村级工业园提升整治的庞大工程。

  广州共有2705个村级工业园,面积约131.62平方公里,约占全市工业用地面积的30%,但仅创造10%的工业产值、6%的税收。去年以来,广州通过向存量空间要效益,转变“村村点火”发展模式,盘活低效用地,拓展发展空间,引进先进工业产业,推动城乡融合发展和经济高质量发展。具体举措为“六个强化”:强化组织保障,大力推进村级工业园整治提升;强化规划管控,确保工业发展的主导方向;强化改革创新,破除整治提升的“痛点”“堵点”;强化分类指导,实施整治提升“三大路径”;强化示范带动,推动产业转型升级;强化党建引领,广泛动员凝聚力量。

  据统计,2019年,全市共整治提升村级工业园5.2平方公里,带动固定资产投资92亿元,新引入企业634家。2020年,广州坚持在常态化疫情防控中加快推进村级工业园整治提升,力争完成8平方公里整治提升任务。

  破与立▶▶“三路径”盘活土地存量 

  白云区,一片砖石瓦砾遍布的地块上,挖掘机的轰鸣声宣告了复工复产的启动。2月10日,位于鹤龙街黄边村的广州设计之都项目正如火如荼建设中,预计年内将有甲级写字楼、创客大厦等13栋高楼封顶。

  “三年前这里还是黄边工业园,汽修、印刷、仓储等‘小散乱污’企业扎堆,产业低端、物业低端、产出低下、效益低下,500亩用地年产值不足5000万元。”看着眼前工地上忙碌的景象,鹤龙街党工委副书记肖秀玲感慨道。

  为了破解这些难题,白云区创新运用“土地储备+旧厂房改造+旧村庄微改造+留用地开发+拆违治乱”的方法,突破传统城市更新模式中对房地产开发依赖以及长期以来集体土地由村社自行开发、低水平无序开发的状况,强化政府主导,全面提升产业定位、片区规划和政策服务水平,奠定项目高质高效发展基础。

  黄边工业园摇身改造成为广州设计之都,正是广州村级工业园提升整治的缩影。所谓“村级工业园”,是在村集体经济组织所有权土地上,现在或曾经主要为工业、仓储物流等用途的工业集中区块。

  产业规划的缺失使之一度“野蛮生长”“变态发育”,畸变成犬牙交错的铁皮棚与农田。有些村级工业园甚至因管理不善、火灾多发,被政府列入重点整治的低端业态对象。

  “随着全市开发强度逼近国际警戒线,盘活村级工业园等存量土地成为必须啃下的‘硬骨头’。”广州市工信局副局长张建华坦言。考虑村级工业园现状条件和区域产业发展重点,广州探索出“淘汰关停一批、功能转换一批、改造提升一批”的整治提升“三大路径”。

  2019年,广州共淘汰关停村级工业园2.3平方公里,清退了一大批低端落后、不符合环保要求的产业。“结合拆违治污实施淘汰关停。”广州市工信局有关负责人表示,广州以改带拆、以拆促改、改拆结合,铁腕整治村级工业园内违法建设和排污、消防不达标的“散乱污”场所。

  中心城区高楼密布,拆建成本较高。在有限的城市空间内,如何以腾挪推动改造提升?天河区做出了示范:抓好“微改造”推动功能转换。该区以“工改创”为主要方向,将村级工业园“微改造”,使之成为科技创新的重要载体。

  此外,白云区均禾大道北工业园(原东平玻璃厂)则以改造提升的方式,改变现有低效无序使用的状况。2月,该工业园地块改造项目西侧政府储备用地被广州祥源物业管理服务有限公司以底价约2.4亿元拿下,这里将打造汽车销售集团总部和汽车文化展览中心。

  拆违治污实施淘汰关停;抓好“微改造”推动功能转换;推进成片连片改造提升,如今成为广州因地制宜开展村级工业园改造的重要举措。

  守与变▶▶搭建数据库确保主导方向  

  “我们通过专门分析卫星图斑确定疑似村级工业园轮廓,将数据下放到区级层面核查,并结合包括园区相关产业数据、企业数量、产值情况等,最终基本核实了全市村级工业园的基础数据,形成了相对稳定的数据库。”张建华谈道。

  由于广州大多数村级工业园在上世纪八九十年代自发形成、规划无序,摸清村级工业园“家底”变得尤为重要。这也是广州整治提升此类用地的前提。

  经过三轮数据摸查核查,结合第三次全国土地调查、“三旧”标图建库、土规、控规等数据,广州首次建成了村级工业园的基础数据库。

  在此基础上,广州开始聚焦打牢实体经济根基,统筹产业发展规划和空间布局。目前,全市共划定工业产业区块621平方公里,占全市建设用地总面积30%以上,明确新增工业用地原则上在工业产业区块内,区块外零散碎片化工业地块向区块内聚集。

  步入位于黄埔区、广州开发区的纳金大数据产业园,访客很难想象,这片集聚了大数据等新一代信息技术企业龙头及核心企业的园区,几年前曾是钢材贸易办公及仓储用地。

  “2012年至2013年,这里曾聚集了上百家钢铁贸易、物流企业,是钢贸产业链聚集的钢铁交易市场。随着钢铁行业产能过剩,这里的产值与利税都逐步降低。”广州纳金科技有限公司总裁黄锐表示,通过把曾经的钢铁厂房改造成现代产业园区,实现了从钢贸产业链到大数据产业创新发展生态圈,重新焕发新活力。

  海珠区仑头路78号的粤科华南检测技术装备园(下称“粤科装备园”),是全国首个第三方检测、生物科技、科学仪器、互联网+产业行业的专业科学园区。

  “有别于一般村级工业园以园区吸引企业落户,粤科装备园从一开始便围绕实力雄厚的中国广州分析测试中心,搭建了以第三方检测服务为核心的园区。”粤科装备园管理有限公司执行董事徐志文表示,这使得粤科装备园从一开始便具备了极高的专业化水平。

  紧扣发展工业和新型产业这一主业,是村级工业园的“坚守”;划入工业产业区块的村级工业园改造向“工改工”“工改新”倾斜,则是村级工业园的“改变”。守变之间,工业发展的主导方向已然明晰,传统业态转型升级稳步推进。

  内与外|统筹旧村改造与项目引进

  熙攘往来的天河客运站附近,一处满眼绿意的村级工业园,成为现代都市中一块恬静安逸的“飞地”。这便是天河智汇PARK园区。

  与那些经改造的村级工业园一样,这里曾聚集了以印刷、电子、纸品包装和服装生产等为主的劳动密集型生产企业,存在资源消耗多、安全性差、污染环境、产值低等问题。

  “智汇PARK园区以‘办公就在公园里’的规划理念,对原有建筑进行原状整饰类的改造,配合商业街、餐饮、娱乐、休闲、运动设施,旨在打造成‘低密度、高绿化、高舒适度’的商务空间。”智汇PARK园区负责人周伟贤说,园区企业以互联网、金融等科技产业和现代服务业为主,舒适的园区环境为创业团队提供舒适的开发场所。

  如今,对于现代化工业园区,不仅要实现园区业态的现代化,园区本身也需要从单纯的生产型转向复合型。“这并不是要转变园区的属性,而是要将工业区升级为以科技、设计、后勤服务为主的‘产城融合’生态型研发办公区。”周伟贤谈道。

  让老旧破落的村级工业园脱胎换骨并非易事。广州在过往的改造实践中,存在整治提升的“痛点”“堵点”。

  针对村集体改造意愿不强的问题,政府适度让利,对拆除重建项目,允许符合条件的进行土地互换,支持完善历史用地手续,将经营性用地转为国有用地后无偿移交给政府的比例由30%降为20%,剩余用地由村集体自行改造。

  其中,有合法手续的用地,无须按现状用地面积和毛容积率计算权益面积,且无须对超出权益部分面积进行分配。经统计,2019年广州村级工业园改造过程中,收益增加直接受惠村民9.5万人,新增公共服务及配套设施3.5万平方米。

  做好了内部土地的确权工作,村级工业园的产业升级离不开外部市场主体的参与。为调动市场积极性,广州通过提高容积率、调节利益分配释放政策红利,创新设置新型产业用地(M0),允许产权分割,增加配套比例,支持“工业上楼”,降低企业用地成本。

  “我们公司于2019年在园区落成开工,这里交通地段好,距离生物岛非常近,而且由村级工业园改造而来的办公楼租金较低,为初创型企业发展提供了便利。”广州竞远生物科技有限公司销售总监王安介绍。企业坐落的粤科检测技术装备园,是一处整改提升后的村级工业园,这里已成为初创企业最佳“培养皿”。

  通过坚持问题导向,加大改革创新力度,广州正在市级权限范围内,一步步破除制约障碍。针对违法建设突出,消防验收、完善手续、工商审批难,造项目审批难、流程长等问题,广州均形成了相应解决方案。

  ■声音  

  广东省珠江发展规划院常务副院长罗小虹:  

  “存量时代”村改可先定制好产业发展规划

  广州的村级工业园有着悠久的历史渊源。改革开放早期,珠三角在迈向现代化的进程中,较早发展了村镇工业。这类产业曾经很有活力,也对广州的发展做出过很大贡献。40多年来,村镇工业尽管在不断升级换代,却已然滞后于现代国际性大都市的前进步伐。

  在这种时代背景下,村级工业园改造有着重要意义。就空间布局而言,这是改变脏乱差城市面貌的必经之路;就产业进阶而言,原先不适宜广州城市发展需求的业态,也将在村级工业园改造中被先进产业所替代。近年来,广州大力发展的战略性新兴产业,需有更多城市空间以容纳其扩张。

  产业转型升级的背后是人的升级。高端产业需要高端人才,传统工业时代,人们更在乎金钱利益的获取。如今,金钱等物质利益已非高端人才的唯一需求。他们更会选择良好的创新创业环境以及生活氛围。因此,村级工业园改造就成为了广州营商环境改善的重要环节,也是广州高端人才集聚的重要载体。

  纵观其他地区的改造经验,一些村级工业园在整治提升过程中,会“走极端”。例如,单纯做产业,没有很好的公共服务配套。这种做法并不可取。缺少整体的规划,甚至会让旧村改造走入“地产化”的歧途。

  现在要转变这种观念,实现“产城人文旅”融合发展。广州可以将产业放在更大单元里去考量,不能仅仅局限于产业生产空间,更要统筹人的生活交往空间。例如,技术人才会注重文化体验、健康体育,这方面的基础设施需要在村级工业园改造中跟上。

  以往,旧村改造的模式是先建好标准厂房、写字楼,再去招商引资。现在,城市面临的产业资源越来越紧缺。即使建好了楼宇,也不一定就能办厂、开工。因此,广州要先做好产业规划,为某个待引进的产业,有针对性地改造提升园区环境。即为先进产业“量身定制”发展环境。秉持这样的思路开展村级工业园改造,产业发展的效率才会更高。

  【记者】李鹏程

  【来源】南方日报